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부동산 경매 하는것을 우연한 기회에 가보게되면서 임의경매와 강제경매가 있다는것을 알게되었고, 저처럼 모르시는 분들을 위해서 어떤 차이가 있는지 임의경매와 강제경매 차이에 대해 알려드겠습니다. 우선 임의경매란 보통 담보 물권으로 경매가 진행되는것을 접하게 되는 경매로 담보물권은 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 않았을 때 채권자가 채무자의 부동산을 처분하는 것으로 채무변제에 이용해도 좋다는 합의하에 설정된 권리입니다.
담보물권에는 흔히 알고있는 저당권, 근저당권이 있는 등기부등본에 보면 을구 란에 나와있는 (근)저당권, 전세권등을 말하며 담보물권이라 하면 근저당권을 가장 많이 사용합니다.
주택을 담보로 은행에서 대출을 받으면 은행에서 근저당권을 설정하고, 등기부등본에 적히게 되는것이며 채무자가 이자를 갚지 못하면 일정기간 후에 은행에서 담보로 원금과 이자를 회수하게 되는데 근저당권자인 은행에서 임의로 경매를 진행하게되며 이것이 임의경매 입니다.
강제경매는 집행권원에 의해 진행되는 경매로써 집행권원은 국가의 강제력에 의해 집행력이 부여된 공정증서인데 판결문, 확정된 지급명령, 확정조서, 조정조서가 있는데요.
채권자가 약정한 날짜에 돈을 받지 못했을 때 가지고 있던 차용증을 가지고 법원에 소송을 제기할 수 있고, 제기한 소에 판결을 얻고 집행문 부여등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 할 수 있게 되는데 이때 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시결정을 내려주게됩니다.
결정이 내려지면 동시에 채무자의 부동산을 압류하고, 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각 하게되는데 이것이 강제경매 이며 경매 개시 까지 시간이 조금 걸립니다.
채무자가 빚을 갚지 않을 때는 채권자로부터 대신 받아주는 업체가 있는데 이를 채권 추심 업체라하며 채권자로부터 권한을 위임받아 일정비율의 수수료를 받고 일을 하는데 채무자가 의도적으로 재산을 숨기고 있을 때 채권 추심을 활용할 수 있습니다.
입찰자의 입장에서는 임의 경매, 강제 경매 차이가 없지만 취하절차는 다르게 진행되는데 임의 경매는 낙찰자의 동의 없어도 경매 취하 절차가 가능하기 때문에 돈(원인 채권)만 변제하면 취하가 가능합니다.
강제경매는 절차가 조금 복잡한데 돈(원인 채권)을 갚아도 경매취소동의서와 청구인의 소송을 제기해야 하고, 소를 제기했다는 증명원(소제기증명원)을 받아 경매담당계에 제출해야 취하가 되는 방식이며 지금까지 임의경매와 강제경매의 차이에 대해 알아봤습니다.